BIM e Facility Management

Il mercato del Facility Management è in crescita costante. Il settore trainato dalla media impresa ha raggiunto risultati sorprendenti soprattutto in questi anni di crisi economica. L’IFMA ( International Facility Management Association ) Italia ha redatto una ricerca uscita alla fine del 2017. Lo studio incrocia i dati ISTAT con l’enorme database di informazioni quantitative e qualitative raccolte dall’ Associazione nel corso degli anni. Il focus è sul settore privato, più in particolare su aziende di medie e grandi dimensioni in quanto dotate di un volume di servizi significativo e quindi potenzialmente in grado di affacciarsi sul mercato del FM. Il campo dei servizi considerati fa riferimento:

• Manutenzioni di impianti (elettrici e meccanici)
• Manutenzioni edili
• Manutenzione del verde
• Facchinaggio e traslochi
• Servizi di pulizia
• Reception e vigilanza

Limitando l’orizzonte temporale anche solo all’ arco di tempo 2010-2017, si nota infatti un andamento sempre positivo, rimasto tale anche negli anni in cui il PIL italiano ha mostrato variazioni di segno negativo. “In questi sette anni il mercato è cresciuto ad un tasso medio dell’1,3%, con punte che hanno toccato l’1,7%. un settore da 37,5 miliardi di euro nella Penisola. Le aziende della domanda associate a IFMA Italia, dispongono di un budget complessivo per le facility quantificabile in 2.419.617.000 euro annui, per un totale di patrimonio immobiliare gestito pari a 17.640.205 metri quadri e con una spesa per l’acquisto prodotti e servizi pari a 1.134.253.500 euro all’anno (dati 2016).” Rivista IFMA – Gestire 88-89

In questo scenario senza dubbio incoraggiante, la necessità di affrontare il tema del rapporto tra il BIM e il Facility Management appare necessario.

Il Facility Management rappresenta per il BIM lo step finale, il punto di arrivo in cui tutte le informazioni e i dati, strutturati in maniera consapevole, fin dall’ inizio del processo, diventano parte integrante della manutenzione dell’opera. Osservando il mondo dell’edilizia, si ha la percezione che i clienti hanno chiare le potenzialità del BIM all’ interno del processo di costruzione ma intuiscano anche le sue potenzialità nella fase di manutenzione. Il problema principale, quindi, non è dal lato dei proprietari, disposti a investire in cambio di un ritorno economico, ma dal lato dei Facility Manager che solo oggi hanno iniziato a parlare di BIM. Arrivati a questo punto ci aspettiamo da loro un passo in più. Gli esperti del settore della manutenzione devono partecipare fin dall’ inizio al processo edilizio e programmare, insieme ai progettisti e alle imprese, come i dati e le informazioni provenienti dalla costruzione devono essere strutturati per passare in modo lineare e ottimizzato alla gestione dell’edificio.

Il BIM e i SISTEMI CAFM: Interoperabilità

L’interoperabilità è la possibilità di scambiare i dati contenuti nel modello progettuale di
partenza tra diverse piattaforme software e applicativi destinati alle diverse funzionalità coinvolte nelle attività. Se tradizionalmente, i software specializzati sviluppati per la gestione ed elaborazione dei dati all’interno di specifici settori – quale quello dell’Engineering & Construction – mancavano della capacità di integrarsi reciprocamente, la trasversalità dell’approccio BIM richiede necessariamente la massima accessibilità di tali informazioni di progetto e di processo a tutti i soggetti coinvolti.
L’ interoperabilità è un concetto cardine nel BIM e per questo tutti dovrebbero sostenerlo. Sappiamo che capita sempre più spesso che all’inizio di un progetto tutti gli attori coinvolti, architetti, strutturisti e impiantisti, scelgano di comune accordo il software BIM da utilizzare per la realizzazione dell’opera, o addirittura siano gli stessi proprietari ad imporlo, come nel caso delle stazioni della Metro di Doha. Nella speranza di un mercato sempre più equilibrato può accadere però il contrario, cioè che i professionisti coinvolti utilizzino software di diverse case produttrici. E’ in questi casi che per mantenere i benefici dell’interoperabilità BIM, bisogna operare secondo degli standard di lavoro condivisi tra tutti. All’inizio del progetto, ancor prima della fase preliminare, le cabine di regia BIM dei diversi studi (BIM Manager e BIM Coordinator) devono incontrarsi e concordare delle regole di scambio che sono progettate per ottimizzare e velocizzare il flusso di lavoro.

Il Facility Management, presuppone una serie di attività di tipo gestionale, che richiedono da parte degli operatori competenze di tipo ingegneristico, architettonico, organizzativo e relazionale. Le informazioni di input, sono molto diverse tra loro e devono essere gestite con una tecnologia che permetta di controllarle e metterle a confronto. I dati complessi, non riguardano solo i singoli edifici, ma anche l’ambiente, il contesto urbano e il paesaggio.

Cardine dell’attività gestionale del FM sono i sistemi CAFM “Computer Aided Facility Management”, sistemi integrati implementati per facilitare l’accesso, il monitoraggio e la reportistica di tutte le attività funzionali alla erogazione dei servizi. I software CAFM permettono le connessioni tra i soggetti coinvolti, mantenendo il controllo online dello stato delle attività e in alcuni casi dei costi di gestione. I risultati delle attività gestite e registrate confluiscono in un unico Data Base, disponibile per ogni successiva analisi.

Uno dei problemi dei Sistemi CAFM non è nei dati di Output ma nei dati di Input. Le informazioni dei relativi processi provengono da diversi attori convolti, solitamente alla fine del processo, cioè nelle fasi di costruzione o messa in esercizio, ma soprattutto i dati, spesso arrivano alle società di FM in maniera disomogenea e non dalla stessa fonte.

Nel punto 7.1 UNI 10951 “Linee guida per sistemi informativi” – Gestione informatizzata
della manutenzione, l’adozione di un sistema informatizzato nelle attività di gestione deve consentire, grazie alla disponibilità di maggiori capacità di raccolta, elaborazione, presentazione, comunicazione e archiviazione:
– l’elaborazione di più efficaci strategie di gestione, al fine di migliorare la conoscenza e la manutenzione dei patrimoni immobiliari;
– il controllo in tempo reale su rete dedicata del processo manutentivo (dal sorgere dell’esigenza, fino alla sua memoria storica);
– la gestione automatica delle scadenze periodiche o programmate con emissione di ordini di lavoro e controllo di esecuzione;
– l’immediatezza nella rintracciabilità dei dati e delle loro interrelazioni;
– il controllo automatico sulla completezza dei dati e sulla congruenza delle informazioni;
– la raccolta e distribuzione in tempo reale delle informazioni a tutte le entità interessate al processo manutentivo dislocate sul territorio.

Il Building Information Modeling (BIM) e il Geografic Information System (GIS) costituiscono oggi le tecnologie più innovative che possono essere utilizzate in maniera integrata con i sistemi CAFM. La tecnologia BIM può essere sfruttata grazie alla possibilità di avere fin dall’inizio del progetto un database (relazionale), il modello BIM, in cui è possibile inserire tutte le informazioni necessarie all’interno del processo.

Esistono però ancora alcuni nodi da sciogliere. Il passaggio dati tra il software BIM e il software CAFM avviene comunemente attraverso la COBIE (Construction Operation Building Information Exchange) un foglio di calcolo in formato XML, un formato aperto che è possibile modificare in ogni sua parte. E’ importante però essere consapevoli che la scrittura sul file vuol dire modifica dello standard e quindi la possibile difficoltà di lettura in alcuni software CAFM. Il problema principale del COBIE è proprio questo, cioè un documento esterno al modello BIM, editabile e che necessita di un passaggio di esportazione dati che va controllato e gestito.

E’ chiaro che in questa fase abbiamo bisogno di un passo in avanti sulla tecnologia, di un’evoluzione dell’interoperabilità BIM-CAFM. Esistono, ad esempio, in commercio alcuni software per la manutenzione che sono collegati bidirezionalmente con i software BIM, questa integrazione fornisce un collegamento immediato tra il modello e il sistema di gestione e permette di scrivere direttamente nel database aggiornando il modello. Programmi da provare e testare soprattutto sulla gestione di grandi quantità di dati e con modelli BIM di dimensioni importanti.